DPE : tout comprendre sur le diagnostic de performance énergétique
Que vous soyez en train de vendre un appartement ou de remettre une maison en location, le DPE fait partie du dossier obligatoire. Impossible d’y couper. Pourtant, pas mal de propriétaires traitent encore ce document comme un papier de plus dans la pile. Mauvais réflexe. La loi Climat et Résilience, votée en 2021, a changé la donne : le DPE pèse désormais sur votre capacité à louer, sur le prix de revente de votre bien, et sur l’accès aux aides de rénovation. Tour d’horizon de ce qu’il faut savoir.
Ce que mesure vraiment le DPE
Deux indicateurs sont passés au crible : d’un côté la consommation d’énergie primaire du logement, exprimée en kWh/m² par an ; de l’autre, les émissions de gaz à effet de serre, mesurées en kg de CO2/m² par an. La note finale, de A à G, correspond à la plus mauvaise des deux valeurs. Un logement peut très bien afficher une consommation correcte mais se retrouver classé F à cause d’un chauffage au fioul très émetteur de CO2.
Les classes en un coup d’oeil
| Classe | Consommation (kWh/m²/an) | Profil type |
|---|---|---|
| A | moins de 70 | Bâtiment neuf RT 2020, très performant |
| B | 70 à 110 | Logement neuf ou rénové BBC |
| C | 110 à 180 | Bon niveau, peu de travaux à prévoir |
| D | 180 à 250 | Logement moyen, des améliorations possibles |
| E | 250 à 330 | Énergivore, travaux recommandés |
| F | 330 à 420 | Passoire thermique |
| G | plus de 420 | Passoire thermique sévère |
Les logements classés F et G représentent environ 4,8 millions de résidences principales en France. Si votre maison est une passoire énergétique, le calendrier réglementaire vous concerne directement.
Quand le DPE est-il obligatoire ?
Le DPE doit être présenté dans trois cas de figure :
- Vente d’un bien immobilier. Le DPE figure dans le dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur. La classe énergétique doit apparaître dès l’annonce immobilière, sous peine de sanctions.
- Mise en location. Le DPE est annexé au bail. Et depuis 2023, les logements les plus énergivores sont progressivement exclus du marché locatif (voir calendrier ci-dessous).
- Construction neuve ou extension. Le maître d’ouvrage fait établir un DPE à la livraison du bâtiment.
Pour toutes les situations, le diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, inscrit dans un annuaire consultable sur le site du service public.
Calendrier d’interdiction de location : les dates à retenir
La loi Climat et Résilience a posé un calendrier clair pour sortir les passoires thermiques du parc locatif en France métropolitaine :
| Échéance | Mesure |
|---|---|
| Depuis janvier 2023 | Les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (G+) ne peuvent plus être loués à un nouveau locataire |
| Depuis janvier 2025 | Tous les logements classés G sont interdits à la location |
| 1er janvier 2028 | Extension aux logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Extension aux logements classés E |
L’interdiction concerne les nouveaux baux et les renouvellements. Un locataire déjà en place dans un logement classé G peut rester, mais le bailleur ne pourra pas relouer le bien sans travaux de rénovation. En Outre-mer, le calendrier est décalé : G interdit en 2028, F en 2031.
La réforme du calcul au 1er janvier 2026
Le mode de calcul du DPE évolue début 2026. Point technique important : le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire descend de 2,3 à 1,9. Traduction : si vous chauffez à l’électricité, votre logement gagne automatiquement des points – sans poser le moindre panneau d’isolant ni changer la chaudière.
Le ministère estime qu’environ 850 000 logements classés F ou G pourraient sortir de la catégorie “passoire thermique” grâce à ce seul changement de coefficient. Les DPE établis avant 2026 restent valables, mais ils peuvent être mis à jour gratuitement sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Autre nouveauté 2026 : les copropriétés de moins de 50 lots doivent désormais réaliser un DPE collectif. Celles de plus de 200 lots y étaient déjà soumises depuis 2024.
Combien coûte un DPE et combien de temps est-il valable ?
Le prix d’un DPE n’est pas réglementé. Chaque diagnostiqueur fixe librement son tarif. Sur le terrain, les devis que l’on voit passer tournent entre 100 et 250 euros pour un logement classique. Le prix bouge en fonction de la surface habitable, du fait qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, et de la zone géographique du diagnostiqueur. Demandez plusieurs devis : les écarts de prix entre professionnels d’un même secteur peuvent atteindre 40 à 50 %.
Côté validité, les règles sont les suivantes :
- DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 : valable 10 ans.
- DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : caduc depuis le 31 décembre 2024. Il faut le refaire.
- DPE antérieur au 1er janvier 2018 : également caduc.
Conservez toujours le numéro ADEME de votre diagnostic. Il permet de vérifier son authenticité et sa date de validité sur le site officiel de l’Observatoire.
Ce qui change vraiment pour vous
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement mal classé, le DPE n’est plus un document qu’on range dans un tiroir après la signature du bail. C’est un compte à rebours. Les locataires le savent, les agents immobiliers aussi, et la décote sur les passoires thermiques à la revente est désormais documentée : entre 5 et 15 % selon les marchés locaux, d’après les dernières données des notaires.
Avant d’engager des travaux, faites réaliser un DPE récent – ou mettez à jour celui que vous avez déjà si la réforme 2026 joue en votre faveur. Vous saurez précisément quels postes traiter en priorité (isolation, chauffage, ventilation, menuiseries) et quel gain de classe viser pour rester dans les clous réglementaires.